Domus Kinnisvara: parimad kohad suurte investorite jaoks on büroo- ja laopinnad

Enamik äripindade tehinguid tehakse üürisektoris ja ülekaalus on kindlasti bürooruumid. Klientide liikumine on stabiliseerunud ja aktiivsemad kliendid on endale juba uued bürooruumid leidnud. Üürimisel ollakse optimistlikult meelestatud ja tulevikku nähakse pigem positiivsena. Kiiremini on täitunud uued hooned kesklinnast eemal. Kesklinnas Laeva tänaval juba mõni aeg tagasi valminud Navigatori büroomajas on pakkuda veel paar vaba korrust, Kentmanni 4 büroohoone on nüüdseks välja üüritud. Uute büroohoonete hinnaklass on päris kõrge, eriti kesklinnas, kus üür on 14–16 €/m², kuid hea hoone puhul on kesklinna ümbrus paljudele mugavam valik.

Kuivõrd ettevõtted kasvavad ja lisandub uusi alustavaid ettevõtteid, jääb kõikides piirkondades vabu bürooruume järjest vähemaks. Paljudes kvaliteetsetes hoonetes, nagu City Plaza Tartu mnt 2 või Tammsaare ärikeskus Mustamäel, pole juba mitu aastat vabu ruume olnud.

Uute hoonete eeliseks on ka mõnevõrra väiksemad kommunaalkulud, üldjuhul vahemikus 2,2–4,3 €/m². Järjest rohkem on mõeldud võimalustele korruste plaanilahendusi vajaduse korral kiiremini muuta. Silmaga nähtavatest muudatustest võib uutel hoonetel näha neljakordsete klaasidega aknaid ja nutikaid sisekliima jälgimise süsteeme. Lisandub mitmesuguseid tugiteenuseid, näiteks Ülemiste Citys teenindusgalerii ja spordisaalid.

Tagantjärele vaadates oleks olukord olnud võib-olla teistsugune, kui kesklinna oleks varem uusi hooneid ehitama hakatud. Nüüd on paljud üürnikud saanud maitsta äärelinna plusse, mis tagavad mõnevõrra kiirema töö ja kodu vahel liikumise, suured kaubanduskeskused, lahedamad parkimistingimused.

Äärelinna ja kesklinna konkurents pole vähenenud. Tugevalt ehitab Ülemiste City, mille uus kolmiktorn mahus ca 20 000 m² on enam-vähem täitunud. Ehitusluba ootab järgmine 9000 m² suurune büroohoone. Sellel aastal valmivad veel Metalli 3 asuv Metalli Maja suurusega 3800 m², Mehaanika 21 rajatav Mentori ärimaja suurusega 2000 m², Sõpruse pst 157 hoone suurusega 2500 m². Järgmisel aastal lisanduvad Pärnu mnt 102b uus ärihoone 1900 m², Hallivanamehe 4 paiknev Eesti Loto maja ca 5000 m². Maakri 19/21 kavandatav kõrghoone valmib alles aastate pärast, pakkudes siis ca 20 000 m² äripinda. Kadriorus on hakatud ehitama uut bürookompleksi, mis valmib järgmise aasta alguses. Kokku tuleb seal 6500 m² uut pinda, mis moodustub neljast neljakorruselisest hoonest. Üürihinda küsitakse 13–15 €/m².

Kesklinna vanemad büroohooned on enamjaolt täis eelkõige tänu asukohale ja samas pole ka hinnaklass eriti kõrge, ligikaudu 10 €/m². On ka mõned vanemad tootmishoonetest kohandatud pinnad, kus vaba ruumi on mõnevõrra rohkem. Seal on küsimus olnud ruumide planeeringus, kuna on palju sügavat pinda, kuhu päevavalgus ei ulatu. Klientide võitmiseks püüavad arendajad pakkuda midagi uut, märksõnadeks on kindlasti raha- ja keskkonnasäästlikkus. Üldises plaanis on uut büroopinda jätkuvalt vaja ja praegused uued hooned leiavad peatselt üürnikud. Kindlasti teeb see olukorra kriitilisemaks vanemate hoonete omanikel, vanemad hooned on olnud alustavate ettevõtete kasvulava.

Kaubanduspindade turul suuri muutusi pole toimunud ja vist ei toimu ka sel aastal. Mainimist väärivad Postimajas avatud väiksem kaubanduskeskus, Ülemiste keskuse juurdeehitus, mis valmib selle aasta jooksul, ning Mustika keskuse renoveerimine. Vabu ruume pole kaubanduskeskustesse endiselt pakkuda. Uut pinda saab küll broneerida arendatavatesse kaubanduskeskustesse Lasnamäel ja Peterburi tee alguses, ent nende projektide valmimisaeg on alles küsimärgi all. Uutest kauplusehoonetest on avatud Peetri Selver Tartu mnt väljasõidul Tallinna piiril. Aasta lõpus valmib Koplis suurem kaubandushoone: Stroomi keskus ca 10 000 m² müügipinnaga, mille ankurrentnikuks tuleb Maxima.

Eraldi seisvate kaubanduspindade üüritase on 10–30 €/m², kaubanduskeskustes on hinnatase suurematel pindadel 8–12 €/m², väiksematel pindadel 15–50 €/m².

Nõudlus lao- ja tootmisruumide järele on paari aasta taguse olukorraga võrreldes paranenud, kuid valmis pindu pakutakse endiselt suhteliselt vähe. Aasta alguses valmis Nehatul uus laohoone suurusega 20 000 m², hinnatase 4,3–4,5 €/m², ning seal enam vabu ruume ei ole. Samal arendajal VGP-l valmib kõrvalkinnistul sama suur hoone, kuhu on juba tehtud 60% ulatuses broneeringuid samal hinnatasemel. Pakutakse universaalseid hooneid nii ladustamiseks kui ka kergtootmiseks. Jüri tehnopargis on samuti alustatud uue laohoone ehitusega, oma tarbeks laieneb veel Via3L-i laohoone Jüril.

Tallinna ümbruses on endiselt sahtlis mitmeid ehitusloaga projekte mahuga kuni 50 000 m². Üürnike jaoks mängivad eelkõige rolli hea taristu ja ühistranspordi lähedus.

Investeerimisturg on olnud aktiivne juba mitu viimast aastat. Eelkõige ostetakse ja otsitakse hea täituvusega hooneid büroodest laohooneteni. Tootlust oodatakse 8–10%, mis on laias laastus sama kui eelmisel aastal, muutus on komakohtades. Madalama tootlusega ollakse nõus büroo- ja kaubanduspindade puhul, lao- ja tootmishoonetelt eeldatakse 10% tootlust.

Domus Kinnisvara hinnangul on parimad kohad suurte investorite jaoks büroo- ja laopinnad, sest neis sektorites on hoonetes stabiilne rahavoog. Mingil määral on sobivaid objekte ka pakkumisel. Kaubanduspindu praegu eriti ei pakuta.

Äri- ja tootmismaaga tehti I poolaastal Harjumaal 261 tehingut, millest hoonestatud kinnistuid oli 144. Tehingute koguväärtus oli 127 miljonit eurot. Tallinnas tehti 120 tehingut koguväärtusega 100,7 miljonit eurot, sellest hoonestatud kinnistuid oli 71 ja tehinguväärtuselt moodustasid need enamiku ehk 80,6 miljonit eurot. 100% tootmismaa sihtotstarbega tühjade kinnistutega tehti 8 tehingut koguväärtusega 1,25 miljonit eurot.

100% ärimaa sihtotstarbega tühjade kinnistutega tehti 16 tehingut koguväärtusega 2,15 miljonit eurot. Jagatud sihtotstarbega tühjade kinnistutega tehti 11 tehingut koguväärtusega 3,07 miljonit eurot. Kokku tehti Tallinnas tühjade äriotstarbeliste kruntidega 35 tehingut väärtusega 6,5 miljonit eurot. Üle 1 miljoni euro suuruseid tehinguid oli 35. Tehingute arv on jäänud samaks, rahaline maht on vähenenud 37%.

Mitteeluruumist korteriomanditega, mille suurus on üle 10 m² ja millest on maha arvatud enamik panipaiku ja parkimiskohti,  tehti Harjumaal 435 tehingut väärtusega 33,5 miljonit eurot. Sellest Tallinnas tehti 410 tehingut hinnaga 31,5 miljonit eurot ehk 94% tehingute arvust ja rahalisest väärtusest.

Tehingute rahaline maht on kasvanud 30%.